Entrevista Exclusiva de B&M News con José Negrete, fundador y CEO de Patrimoney, quien nos hablará de la proyección económica de la industria inmobiliaria en Miami para 2020

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¿Quién es José Negrete?

Emprendedor mexicano, fundador de la empresa Conecta México en 2015 un contact Center, con un modelo de negocio disruptivo que cambió la forma de atención al cliente en México, con una larga trayectoria en el mundo de tecnología desempeñando cargos de desarrollo de negocios, ventas y mercadotecnia en empresas como Microsoft e IBM. En 2018 fundó la empresa Patrimoney,  que ayuda a todos los mexicanos a diversificar su patrimonio a través de inversiones inmobiliarias en Estados Unidos. Es socio para México de la empresa QKapital,  que se encarga de otorgar créditos hipotecarios para mexicanos con bancos estadounidenses. El proyecto de Patrimoney está teniendo un crecimiento acelerado y es una opción de inversión segura ante un entorno de incertidumbre.

  • ¿Cada  cuando se realiza el evento Miami Market Trends 2.0 y cuál es su objetivo?

Lo trajimos con una visión distinta. En los últimos meses he asistido a eventos de este tipo y son empresas que están ofreciendo propiedades en México. Es una tendencia en Latinoamérica que la gente quiere saber dónde invertir y por qué hacerlo ahí.

El objetivo del evento es que las personas conozcan de una manera más objetiva las variables demográficas de Miami y cuántas personas llegan a vivir, junto con la mezcla de población que hay. Algunos datos interesantes que se mostraron en el evento son que Miami ya no tiene un crecimiento horizontal, es territorito alargada, las zonas céntricas de ese territorio están llenas, el crecimiento de la ciudad está yendo hacia arriba.

Hay una tendencia global de que la población está regresando a las ciudades y no permanece en los suburbios.

  • ¿A qué personas está enfocado?  

A personas que quiera invertir en bienes raíces o a gente que trabaje en bienes raíces porque mucha de la información que se manejo fue sobre este tema.

  • ¿Qué participación tiene México en el mercado inmobiliario de Estados Unidos?

Los desarrolladores en Estados Unidos son muy celosos de hablar de nacionalidades porque hay mucha gente que quiere guardas privacidad a la hora de comprar un departamento de lujo en los Estados Unidos.

Entre el 4 y 7% de lo que publican los desarrolladores habla de que México está comprando entre el 4 y el 7% de los departamentos de lujo. Actualmente los desarrolladores norteamericanos vienen a promocionar sus edificios y casas porque ha sido una tendencia en América Latina. Cuando un país tiene una situación económica delicada, hay una salida de capital del país. México está pasando por incertidumbre económica y su comportamiento lo conocen los desarrolladores.

Antes la comunidad judía o libanesa eran las que compraban departamentos en la Florida, hoy en día empresarios de Monterrey, Querétaro, Ciudad de México están invirtiendo en bienes raíces como parte de la diversificación de su patrimonio.

  • ¿Debido a que motivos Miami se ha convertido en el destino para que América Latina invierta y cuáles serían los beneficios de hacerlo?

Miami se ha vuelto el lugar preferido de Latino América porque desde la migración cubana, por la cercanía, posteriormente desde Venezuela llegan cerca de 19 mil venezolanos a Miami, hay edificios que son de argentinos, hay brasileños también.

Miami es la capital de Latino América, no se siente como una ciudad americana. El idioma prominente es el español. Cuando están ahí te sientes en una mezcla de culturas de Latinoamérica.

En el caso de México la intención de adquirir un bien raíz para diversificar el patrimonio ha convertido a Miami en un destino de inversionistas, junto con Texas. Esos son los principales destinos de mexicanos para invertir. Miami tiene una ventaja en cuanto a los impuestos, permite hacer una compra con una menor tarifa  de impuestos estatales. Hace que el destino del capital sea más interesante.

Se estima que cada día se mudan 902 personas a la Florida y el 45% de ellos llegan a Miami. El fenómeno migratorio ha sido de Latinoamérica a Florida y ha crecido en un 45%. El otro 45% están llegando de Nueva York y el 10% está llegando de otros países.

Cercanía, idioma, impuestos y la diversificación de inversiones son las principales razones para que se invierta en la industria inmobiliaria de Miami.

  • ¿Cómo ha influido la situación económica en México para los inversionistas mexicanos?

Nos damos cuenta de que las personas están preocupadas. Los desarrolladores de la industria inmobiliaria nos han comentado que hay una desaceleración, las personas no están comprando propiedades en México. La  gente que tiene dinero aquí lo está deteniendo o lo está llevando fuera del país.

Han salido del  país 70 mil millones de dólares de México, debido a la incertidumbre financiera. No se sabe muy bien lo que va a pasar. El mercado inmobiliario es muy susceptible a esto.

La situación económica de México abre oportunidades a invertir fuera del país, para diversificar. Estamos trayendo un servicio de créditos hipotecarios para mexicanos con bancos americanos. Lo que les recomendamos es que si quieren comprar una propiedad con el 30 o 35% de enganche, puedes financiarte con un banco norteamericano a una tasa del 5%.

Inclusive si México no estuviera en una situación de incertidumbre, yo creo que el tema de invertir en un bien raíz, con una tasa del 5% anual, a una plazo de 30 años, son condiciones  muy favorables para diversificar una inversión.

  • En cuanto a la opción de compra de bienes raíces ¿es una opción para migrar a Estados Unidos y por qué?

No existe un vínculo entre comprar un bien raíz y obtener una visa de permanencia en el país. Hay muchos mitos alrededor de esto. Hay una visa que se llama EV5, para obtener la residencia en el país tienes que invertir 500 mil dólares y en noviembre salió un decreto de que lo están subiendo a 900 mil dólares. Si tú inviertes en un proyecto que le da trabajo a 10 personas norteamericanas obtienes esta visa. Entonces hay quienes han ligado la compra de esta visa a  la generación de empleos.

Si el proyecto está bien sustentado bajo los mecanismos legales, es posible obtener una visa, pero ha habido muchos fraudes, donde las personas han perdido dinero. Los proyectos deben estar avalados por el gobierno para que sean legales. Es un mito que si se compra un departamento de 500 mil dólares y se renta, ya así se obtiene la visa para vivir en Estados Unidos. Eso no es posible.

  • ¿Qué tendencias se presentaron en el evento Miami Market Trends?

El evento partió del inventario de propiedades que hay en Miami. Hay un estudio que dice que desde 2012 existían 19 880 departamentos, quiere decir que eran unidades a la venta en ese año. En mayo de 2019 quedan 7, 767unidades, quiere decir que el 87% del mercado inmobiliario en Miami ya se vendió. Esto significa que viene un nuevo ciclo, los bienes inmuebles tienen un ciclo y si fueran productos, serían controlados por inventarios.

El inventario de Miami bajó muchísimo por la demanda creciente que tuvo Latinoamérica para comprar estos inmuebles. Si cruzamos esta variable con las 902 personas que se mudan diariamente y el 45% llegan a Miami, esto quiere decir que el inventario de propiedades está bajando, cada vez quedan menos propiedades nuevas para invertir en Miami.

Se están iniciando nuevos desarrollos en Florida y va a tener nuevos inventarios que tomarán entre 4 y 5 años. Para los inversionistas es importante comprar ahora porque al no haber suficientes propiedades, los precios de estas tienden a subir. Cuando se tiene un excedente en el inventario, los precios no suben y el mercado se mantiene.

Hoy es buen momento, cuando los desarrolladores están empezando proyectos nuevos, si alguien quiere comprar un departamento, lo va a conseguir hasta dentro de tres o cuatro años.

Se habló de los proyectos y del tamaño de la economía de Miami. Se trata de una gran metrópoli con muy pocas personas viviendo ahí, apenas dos millones. Si fuera un país y su economía tuviera que entrar en un ranking a nivel mundial, hace 15 años o 20 Miami estaba en el lugar 45, hoy es la 17 del mundo.

El PIB de la ciudad de Miami está en el lugar 17 en relación a todos los países del mundo. California es la quinta, Texas la décima y Nueva York la doce. Florida con pocos habitantes tiene la número 17 como economía global.

Un PIB alto con pocos habitantes da un buen nivel de vida e ingresos. Significa que las personas que viven ahí tienen mayores ingresos y es favorable para los bienes raíces porque si vas a vender o rentar un departamento, las personas que se están mudando hacia Miami o que viven ahí, tienen un alto poder adquisitivo. Es un gran atractivo para que la zona de bancos y finanzas crezca y hoy está posicionado como el segundo distrito financiero más importante de los Estados Unidos.

  • Sobre la explosión inmobiliaria de Miami, me cuentas de la importancia que tiene dentro del territorio norteamericano ¿qué otro le sigue o se perfila para comenzar a ser igual de importante que Miami?

Texas tiene una migración interna, local de americanos y mexicanos; tanto por la distancia y tenemos ciudades importantes como Monterrey, a tres horas en coche. Esto genera un flujo migratorio y de inversión de México a Texas y de otras ciudades de Estados Unidos hacia esa ciudad.

La diferencia entre Texas y Miami es muy poca, hay concentraciones muy importantes de mexicanos en ambas y con alto poder adquisitivo. Es más común que las personas que vienen del centro del país para abajo inviertan en Miami, y hacia arriba en Texas.

Ambas son excelentes opciones y depende de las opciones. En cuento a vivienda de lujo, Miami es superior en la oferta inmobiliaria que tiene. En vivienda familiar, Texas tiene mejores ofertas. Para inversión vacacional, Orlando es el rey de las inversiones en corto plazo.

  • ¿Se cumplió con las expectativas del evento?

Sí, a las personas les gustó mucho el evento. Están muy interesadas y estamos comenzando a armas el siguiente evento, pienso que para el primer trimestre del siguiente año comenzamos a actualizar nutras bases para organizar el siguiente evento.

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